부동산 경매 공매 임장 체크리스트

 

부동산 투자하려는 매물의 지역을 현장 방문하여, 그 지역의 부동산, 상가, 오피스텔, 아파트 단지들의 주거환경을 파악하고 일자리, 인프라, 교통, 주거지, 자연환경, 학군을 직접 확인하는 작업을 임장이라고 말합니다.

부동산 임장 갈 때 꼭 필요한 체크리스트를 사전에 만들어서 임장하려는 지역에 현장 조사하면서 체크를 하고 오는 것 이 좋습니다.

 

부동산 지역 분석이라고 하면 너무 거창하고 어렵게 생각되고 부담을 느낄수도 있습니다.  관심 지역의 정보를 한눈에 볼 수 있게 정리를 해보는것도 좋은 방법입니다.  

임장 예정지의 지도를 캡처하고 본인이 필요한 정보를 적어보는 거다. 파워포인트나 그림판을 이용하거나, 지도를 출력해서 손으로 작성하면서 정리해도 좋습니다.

 

 

 

 

 

 

부동산 임장가기전 체크리스트 만들기

부동산 투자를 위해 경매, 공매, 매매 등을 하기위해  임장의 순서는 방문하려는 지역 부동산 관련 정보를 알아봐야 됩니다. 방문하기 전부터 임장 체크리스트를 확인하면서 시작해야됩니다.

부동산 관련 앱, 다음, 네이버 등 포털사이트 부동산 실거래가격, 매물, 지도롤 보면서 교통, 공원, 학교 등 정보를 알아 봅니다.

• 1. 우선 해당 지역을 크게 봐서 호재 악재 개발계획 앞으로 나올 분양물량을 체크합니다.

 

• 2. 해당 지역의 대장주 아파트를 확인합니다. 

 

• 3. 대장 아파트부터 1군 2군 3군으로 아파트를 나누어서 시세를 리스트로 만들어서 정리합니다. 지도를 프린트해서 손으로 체크하는 방법도 있습니다. 

 

• 4. 일자리 확인 해당 지역에 사는 사람들이 주로 일하러 가는 일자리 기업, 공공기관의 위치를 확인하고 대중교통(지하철, 버스), 자가용 이용시 출퇴근이 얼마나 걸리는지 확인해 봅니다. 투자하려는 지역에 새로운 기업 등 새로운 일자리가 늘어날 계획이 있는지 확인해 봅니다.

 

• 5. 인프라는 상권이 대형마트가 주변에 있는지 문화시설(영화관, 문화 체육센터, 서점), 병원, 카페,  걸어서 갈 수 있는 작은 슈퍼나 편의점등 주거 편리시설을 체크해야 됩니다. 

 

 

 

 

 

 

• 6. 교통은 인근 지하철역까지 걸어서 몇분 걸리는지, 버스노선은 서울이라면 강남을 가는 버스 노선이 몇개이고, 얼마나 걸리는지, 이외 버스 정류장 위치와 거리, 지하철, 대중교통 시설이 새로 들어올 예정이 있는 지 체크해야 됩니다.

 

• 7. 주거지는 투자하려는 지역의 사람들의 평균 연령과 직장 등을 확인하면 좋습니다.

 

• 8. 자연환경은  주거지역 근처 녹지 공간이 많은지 확인합니다. 성수동 같은 숲세권인지 한강이나 강, 호수를 보는 뷰인지 공기, 공원, 일조권, 혐오시설 등이 있는지를 체크해야 됩니다.

 

• 9. 학군은  초등학생의 자녀를 둔 입장에서는 초품아라고 해서 초등학교를 품은 아파트 즉 큰 도로를 건너지 않고 바로 초등학교를 갈 수 있는 아파트를 선호하는 경향이 있습니다. 중학생 자녀를 두었다면 버스 등을 이용하더라도 학원가에 접근이 편한 것을 선호합니다. 고등학생은 인서울 합격수를 학교 알리미 서비스를 확인하면 인기 고등학교를 확인할 수가 있습니다.

 

 

부동산 임장 현장 체크리스트

부동산 임장을 가기전 체크리스트를 만들어서 현장을 방문해서 임장 체크리스트를 투자를 결정하기전 마지막 조사라고 생각하고 꼼꼼히 체크해서 체크리스트 노트를 작성합니다.

경매, 공매등 기본적으로 사건번호와 해당 물건지의 주소와 면적, 감정가, 입찰일 등을 기재합니다.

 

•  물건조사

- 보존등기 : 등기부등본상에 나타난 보존등기를 기재

- 노후도 : 건물의 노후를 상 ·중 ·하로 표기

- 계량기 : 가스, 정기, 수도 계량기를 찾아 사용량 기록

- 우편물 : 현재 누구 앞으로 우편물이 오고 있는지 체크 (거주자 여부 확인)

- 방수/누수 : 외벽 및 옥상에 올라가 균열(크랙)이 있는지 여부 확인

- 미납공과금 : 아파트는 관리사무소에서, 빌라는 총무가 누구인지 확인 후 체크

- 도시가스 : 도시가스 or LPG, 미납여부 확인

- 경사도 : 평지인지, 약간 높은 고지대인지 여부

- 채광 ·방향 : 채광이 좋은지 여부와 집 방향(남향, 북향 등)

- 구조/층 : 총 몇 층 중 몇 층인지 (3/5F)

- 주차장 : 주차장 여부와 세대당 몇 대 주차가능한지, 주변 주차시설 여부도 확인

- 전입세대 열람 : 해당 동사무소에 경매정보지를 제출하면 열람 가능(300원), 누가 사는지, 전입신고 날짜는 어떻게 되는지 확인 체크

- 현 거주자 : 소유자가 사는지, 세입자가 사는지 확인

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• 주변조사

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- 버스노선 및 배차시간 확인

- 지하철 : 가까운 역과 도보 및 버스 소요시간 확인

- 마트/백화점 : 가장 가까운 마트나 백화점이 있는지 여부 체크, 소요시간 체크

- 초 ·중 ·고 : 주변에 초 ·중 ·고가 있는지 여부, 도보 및 버스 소요시간 체크

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• 부동산 매물 시세조사

- 국토교통부 : 국토교통부 실거래가 자료 확인

- 네이버, 다음 : 네이버, 다음 부동산 매물 시세 확인

- kb시세 : 아파트의 경우 대출 시 kb 시세 기준임

- 현장실사 : 임장 시 부동산에서 실제 매매가와 전월세가 조사

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•  현장에서 발견한 특이사항 및 의견

 - ​현장에서 알게된 정보,  호재가 있는 경우 등 종합적 의견을 기록

- 최종점수 : 본인이 생각하는 100점 만점을 기준으로 스스로 내는 평가 점수 기록

- 임장일 : 현장조사를 한 날짜의 기록

 

 

 

 

 

 

 

부동산 임장갈때 챙겨야 되는 것들

•  경매정보지 복사본

경매 정보를 제공하는 유료사이트에서 제공하는 경매 정보지를 출력하거나, 핸드폰에 PDF 파일로 다운받아서 챙겨가는 것이 좋습니다.

법원경매정보 사이트에서 무료로 프린트하거나 열람할 수도 있지만 속에 담겨져 있는 내용이 유료사이트와 차이가 나기 때문에 유료사이트를 비교해보고 자신에게 맞는 사이트를 이용하시는 것이 좋습니다.

부동산 경매 유료사이트에서는 법원경매정보 사이트에서 담고 있는 기본 내용과 더불어 권리분석, 배당관계, 전입세대 열람 등을 추가로 제공하고 있기 때문에 손쉽게 권리분석부터 배당여부까지 많은 것들을 파악할 수 있습니다. 그러니 이런 정보들을 프린트해서 임장할 때 가져가시면 좋겠습니다.

 

부동산 경매 유료사이트의 정보는 공신력이 없고, 권리분석이 틀린 경우가 있을 수 있으니 법원경매정보 사이트와 함께 정보를 보시거나 기본적인 지식이 필요합니다. 부동산 투자는 큰돈이 투자되는 만큼 돌다리도 두둘겨서 건너는 마음으로 체크하는 것이 좋습니다.

•  스마트폰

부동산 투자를 위해서 임장을 가게되면, 현장 사진을 찍거나 녹음을 해야 하는 일이 발생합니다.  핸드폰 하나로 촬영과 녹음이 모두 되기 때문에 임장가기전 핸드폰 밧데리 풀충전 하는 것이 좋습니다.

- 사진촬영

부동산 공매, 경매를 할 때 현장사진을 많이 찍고, 집으로 돌아와서 임장 체크리스트를 정리하면서 미처 현장에서 보지 못했던 모습이 발견하기도 합니다.

건물의 누수여부를 파악할 수 있는 외벽의 모습(균열 등의 흔적), 옥상의 바닥 (시멘트인지, 방수시공을 했는지 여부 확인), 해당 호수의 우편물이 세입자인지, 실거주인 사람의 우편물인지, 수도계량기나 전기계량기를 촬영해 관련 기관에 미납요금을 조회해 볼 필요도 있습니다.

-  취재한 내용 현장 녹음 ​

녹음은 위장임차인을 가려내기 좋은 도구입니다. 예를 들어 낙찰받기 전 권리분석을 해보니 전입도 빠르고 배당요구 신청도 하지 않은 선순위임차인이 있었는데, 이 선순위임차인이 채무자의 아버지로 가족관계의 허위임대차 같다는 느낌이 들 때, 허위임대차라는 증거를 확보하기 위해 임장을 가서 현장에서 단서를 찾아볼 수도 있습니다.

이런 경우처럼 물증을 확보해야 하는 물건들의 당사자들을 만날 때는 휴대폰의 녹음기능을 켜놓고 녹취를 하는 것이 좋습니다. 녹취한 내용을 증거물로 사용해야 할 경우에는 공인된 속기사 사무실을 찾아가 녹취록을 작성하여 법원에 제출하면 됩니다.

 

-  부동산 관련 서류 : 감정평가서, 등기부등본, 매각명세서 살펴보기

​부동산 정보관련 유료사이트를 휴대폰 앱으로 다운받아 현장에서도 감정평가서나 등기부등본을 열람할 수 있습니다.

​감정평가서는 내부구조나 주변 환경에 대해서 평가를 합니다. 임장 현장에서 직접 물건을 확인하면서 나의 의견과 비교하여 조사를 할수 있습니다.  등기부등본을 통해 물건에 대한 과거 정보들을 알 수 있습니다. 법원에서 제공하는 정보가 그대로 제공되기 때문에 법원 문서 및 매각물건명세서 등도 열람해 볼 수 있습니다.

 

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