부동산 공매 권리분석할때 꼭 체크해야되는 것들 알아보기

 

투자를 함에 있어서  여러가지 정보를 알아보고 확인이 필요합니다.  그러기 위해서는 기본적으로 해야되는 것중 하나가 권리 분석에서 꼭 알아야 하는 배분 순서에 대해 알아보는 시간을 가져 보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

부동산 경매에서는 배당 순서라고 하고,  공매에서는 배분 순위라고 하며 낙찰금을 받아 가는 순서라서 대항력이 있는 임차인이 있을 경우 반드시 확인해야 되는 부분입니다.

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0순위 : 공매 비용

-공매를 진행할 때 들어가는 비용으로 공매 신청자의 예납 비용이라고 생각하시면 됩니다.

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1순위: 필요비 유익비

 

-저당물의 제3취득자나 임차권, 점유권, 유치권자가 그 부동산에 보존이나 개량을 위하여 지출한 비용(유익비) 등으로 공매 절차에서 배분 요구하여 매각 대금에서 1순위로 변제해 주고 있습니다.

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2순위: 주택, 상가 최우선변제금/임금채권

 

-주택 임대차 보호법과 상가 임대차 보호법에 해당하는 최우선변제 금액으로 매각 대금의 1/2내에서 배분해 준다.

-최종 3개월 분의 임금과 3년간의 퇴직금 및 재해 보상금이 해당되며 배분 한도에 제한이 없습니다.

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3순위: 당해세

 

-국세:상속세, 증여세. 종합부동산세로 그 부동산에 대하여 부과된 것만 해당됩니다.

-지방세: 재산세, 자동차세, 지역자원 시설세, 지방교육세

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4순위: 일반 조세채권

 

-저당권부 채권(근저당권, 전세권, 담보가등기, 확정일자 임차권)보다 일반 조세채권의"법정기일"이 빠른 경우

-조세 채권 간에는 우선순위 없는 것이 원칙이나 납세담보 우선의 원칙, 압류선착주의가 적용되기는 합니다.

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5순위 : 공과금 채권

 

-국민건강보험, 국민연금, 고용보험, 산재보험

-저당권부 채권(전세권, 담보가등기, 근저당권,  확정일자 임차권)보다 공과금의 '납부기한'이 빠른 경우, 공과금 상호 간에는 동순위로 안분 배분한다.

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6순위 : 저당권부 채권

 

-담보물권(근저당권, 전세권, 담보가등기) 상호 간의 우선순위는 등기부 등본의 설정일 기준이며 설정 일이 같은 날인 경우 접수번호 순으로 정한다.

-임차인의 우선변제권은 대항력과 확정일자 중 늦은 날로 한다.

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7순위 : 일반 임금채권

 

-최우선변제 되는 임금채권을 제외한 임금채권으로 저당권부 채권에서 항상 후 순위이다.

-6순위 저당권부 채권보다 우선하는 조세나 공과금에 대해서는 우선하지 못하지만 그 밖에 조세, 공과금,일반채권에 대해서는 우선한다.

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8순위 : 일반 조세채권

 

-저당권부 채권(근저당권, 전세권, 담보가등기, 확정일자 임차인)보다 조세채권의'법정기일'이 늦은 경우

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9순위 : 공과금 채권

 

-저당권부 채권(근저당권, 전세권, 담보가등기, 확정일자 임차인)보다 공과금의'납부기한'이 늦은 경우

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10순위 : 일반채권

 

-압류채권, 강제 경매신청 채권, 집행권원이 있는 채권(확정된 판결문, 공증된 약속어음 등)은 상호 간의 우선순위가 없으며 동순위로 안분 배분한다.

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공매 압류 재산의 경우 세금 체납으로 발생하는 물건이라 특히 정보가 없는 공매의 경우 권리 분석하기 힘든 분들이 많으신데요.. 오늘 정보가 많은 도움이 되시길 바랍니다.

 

 권리 분석 핵심

-대항력 있는 임차인 주의

-대항력 있는 임차인 배분 요구했는지 확인

-우선변제권 발생 시기 확인

-먼저 배분되는 당해세, 임금채권, 조세채권 확인

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