2023 부동산 규제 해제 혜택 및 비조정지역 주택담보대출 한도 정리

2023년 부동산 조정지역을 강남 3구(서초,강남, 송파), 용산 제외 해제하면서 서울에 아파트를 사도 다주택자 양도세 중과 없고, 1 주택자는 2년만 보유하셔도 비과세가 된다. 주택담보대출도 LTV 70%, DTI 60%. 중도금대출 한도도 60%로 늘어나고, 다주택자들도 1순위청약이 가능해진다고 한다.

 

2023년 새해들어 정부에서 규제해제 및 완화하는 속도가 빨라지고 있는것 같습니다. 부동산에 포지션이 있을 때 보다 더 바쁘고 생각이 많습니다. 

 

2023 비조정지역 주택담보대출

 

 

정부에서 발표한 강남 3구(서초, 강남, 송파) + 용산 제외 전 지역 규제지역 해제 즉 조정지역 해제의 의미. 이제 서울, 경기도 포함 강남3구(서초, 강남, 송파) + 용산외에는 모두 비조정지역이 되는데 비조정지역과 조정지역의 차이를 알고 있는것이 좋습니다.

 

조정대상지역과 비규제 지역을 세금, 대출, 청약을 나눠서 잘 정리된 표가 땅집고에 나와있더군요. 참고하시면 좋겠습니다.  서울에 아파트를 사도 다주택자 양도세 중과 없고, 1 주택자는 2년만 보유하셔도 비과세가 됩니다. 주택담보대출도 LTV 70%, DTI 60%로 빌릴 수 있는 자금이 늘어나는데요. 중도금대출 한도도 60%로 늘어나고, 다주택자들도 1순위청약이 가능 하나다고 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 2023년 파격적인 부동산 규제 해제로 인해 부동산 투자처를 찾아보고 있는 투자자들이 많이 있는 것 같습니다. 2023년 주택 담보대출, 아파트담보대출 한도 아래표를 참고 하시면 좋을것 같습니다.

 

정부에서 발표한 규제해제는 도로하나사이에 두고 강남 3구(서초, 강남, 송파)에서 분리되어 둔촌주공에게 미계약은 없던 일이 되어버렸습니다. 둔촌주공 분양권은 비규제 지역으로 바뀌면서 전매제한이 8년에서 1년으로 낮춰지고, 중도금대출까지 됩니다. 8년간 부동산 매매를 못할줄 알았는데 1년후에는 매각이 가능하다?  서울주요 지역에서 대지지분 8억밖에 안 되는 둔촌주공과 같은  둔촌주공 모델하우스로 전화가 폭증하고 있다는 뉴스도 나오고 있습니다. 둔촌주공이 전매제한이 풀리고 실거주요건, 중도금대출 요건이 풀어지면서 미계약, 미분양은 확실히 줄어들 것이 명확해 보이는데 이것은 정부가 의도한 바입니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산 연착륙을 시도하던 정부가 이렇게 급속도로 규제 해제를 해야 할 만큼 부동산 PF에 경고음이 들어오고 있구나라는 생각을 투자자라면 해보셔야 합니다. 부동산 PF의 연쇄효과로 인한 새마을금고와 같은 저축은행의 위험성에대해서 많이 기사화 되고 있는 현실이기도 합니다.

 윤석열 정부는 부동산 아파트 미분양, 미계약을 최대한 막고 싶어 합니다. 잘못하면, 부동산 관련 산업, 가정경제에도 큰 타격이 발생할수도 있습니다. 

 

현재 정부에서 일하는 고위관료들이  이명박 정부 시절과 비슷한 듯 아닌 듯 닮은 부분과 아닌 부분이 있다고 보여집니다. 어차피 정책을 만드는 이들의 성향은 비슷하기 때문에 과거 부동산 정책이 어떻게 진행되었지를 알아야 앞을 예측해 볼 수 있습니다.

 

정부	임기시작	규제 해제 (강남 3구 제외)
이명박 정부	2008년 3월	2008년 11월
윤석열 정부	2022년 5월	2023년 1월

 

이명박 정부는 2008년 3월 임기를 시작해서 8개월 후인 11월에 강남 3구를 제외하고 전 지역의 규제 지역을 해제했습니다. 현재 윤석열 정부는 2022년 5월 임기를 시작해서 역시 대략 8개월 후쯤인 어제 1월로 강남 3구와 용산을 제외한 전 지역 규제를 해제했습니다. 

 강남 3구까지 푸는 것은 투자심리가 완전 바닥으로 갔을 때 가능한 상황이라고 판단 될수도 있을것 같습니다. 지금까지는 이명박 정부와  비슷한 처정책이 나오고 있는데, 정부는 지금과 같이 이렇게 투자심리가 살아있는 상황에서 급하게 규제를 풀지 않습니다.  이명박 정부시절을 생각해보면 2008년 11월 규제지역 해제 후 4년간 부동산 건축회사 곡소리 나오고 전국 미분양 나오고 눈물의 강이 나오면 그때서야 정부에서 강남 3구 규제 해제, 취득세, 종부세, DSR 규제 풀어주면서 다주택자에게 구애를 했다는 사실.

2013년-2014년 부동산시장은 저금리, 대출도 많이 나오던 시절입니다.

 1. 저금리
2. LTV 80%, DTI 60%
3. 중도금 보증건수 무제한
4. 취득세 1% 영구인하
5. 9억 이하 신규, 미분양주택 취득 시 5년간 양도소득세 면제

그러나 현재는  고금리+낮은 DSR+ 3-6% 취득세입니다. 위에 표를 올려드렸지만 비규제지역으로 풀리면서 다주택자의 LTV은 60%, 무주택자는 70%로 오르긴 했습니다. 근데 전체 대출 총량인 DSR이 풀리지 않은 상태에서 다주택자들은 움직이기 쉽지 않을것 같습니다.

현시점 부동산 심리를 따져보자면 문재인 정부 때 서울 아파트가격 2-3배가 올랐다가 겨우 몇억 떨어졌는데 과연 바닥이라고 볼 수 있는지  사람마다 체감하는 가격대가 다를거라고 생각합니다.

무주택자들은 오르던 시장에서도 무서워서 집을 안산사람들입니다. 지금과 같은 하락장+고금리시절에는 집을 사는거에 대해 망설임이 길어질것 같습니다.

 아파트 매수 주체는 1 주택자, 다주택자입니다.
1 주택자는 더 좋은 집으로 업그레이드하길 원하는데 지금의 집이 팔려야 옮길 수가 있는데 가격하락기다 보니 선뜻 낮은 호가로 던지는 것이 손해 보는 것 같아서 싫습니다. 그래서 그냥 버티는 경우도 많이 있습니다. 다주택자들의 경우 취득세 4-6%,  종부세 3 주택이상은 아직 중과대상이기 때문에 움직일 수가 없습니다.

 현 정부에서 규제해제로 부동산 시장이 마치 주식과 같이 방향을 급선회하면서 다시 뜰 거라고 생각하시면 안 됩니다. 대신 하락장과 위와 같은 규제완화가 가속될수록 우리에게는 큰 기회가 될수도 있습니다. 돈 많은 다주택자들의 포지션에서 시장을 보면, 그들은 세금, 규제가 풀릴 때 입지 좋은 비싼 아파트 중에서 갭이 적은 물건을 볼 것이다. 서울만 보는 것이 아니라 전국적으로 봅니다.

 

 

 

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