부동산 경매진행 절차 알아보기

 

재테크수단으로 부동산 경매를 시작하는 분들이 많아지고 있습니다. 오늘은 부동산 경매 진행 절차에 대해서 알아보는 시간을 가져 보겠습니다.

부동산 물건들이 경매에 진행되고 나오는지 알아보는 과정으로 경매 물건을 검색하는 경매 사이트로 무료법원경매 정보와 유료 경매 사이트는 지지옥션, 굿옥션, 스피드옥션 등 많은 사이트가 있습니다.

 

경매는 2가지로 나누어지는데요. 강제경매, 임의경매 입니다.

강제경매

채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 그 매각대금을 가지고 채권자가 금전채권의 만족을 얻게끔 하는 절차로 채권자가 채무자를 상대로 승소판결을 받았음에도 채무자가 빚을 갚지 않는 경우 입니다. 채권자가 채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 그 매각대금으로 빚을 받는 절차를 말합니다

예를들면, 개인 간 채무를 불이행하는 경우 법원 판결을 통해 경매를 진행하는 경우입니다.

임의경매

 

일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매로 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않는 경우에 저당권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물을 매각한 후에 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수하는 것을 말합니다

예를들면, 금융권(증권사, 은행, 캐피털 등) 담보대출 실행 후 이자를 갚지 않을 때 경매를 진행하는 경우입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산 경매진행 절차

 

출처:  대한민국 법원 법원경매정보-경매지식-경매절차-부동산경매

 

 

•    경매개시 일정 및 경매신청​

 

채권자가 경매신청을 하면 법원은 경매개시결정을 하여 매각할 부동산을 압류하고 관할등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 경매개시결정 사실을 등기기록에 기입합니다. 법원은 경매개시결정 정본을 채무자에 송달합니다.

 

• 배당요구 종기결정 및 공고

매각대상인 부동산이 압류되면, 집행법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 첫 매각기일 이전으로 정합니다

법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 발생한 날부터 1주일 안에 경매개시결정을 한 취지와 배당요구의 종기를 법원경매정보 홈페이지의 법원경매공고란, 법원게시판을 통해 게시하는 방법으로 경매 공고를 합니다 해당 물건에 대한 이해관계인들이 배당을 신청해야 되는 마감 일정 입니다. 배당요구 종기일까지 배당요구 신청을 하지 않으면, 해당 물건에 대한 배당을 받을 수 없습니다.

 

•  매각 준비

 법원은 집행관에게 매각 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고 있습니다.

감정인에게 매각할 부동산을 평가하게 합니다. 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 결정하게 합니다.

 

• 매각기일

법원 경매 매각이 진행되는 날이며, 1회 매각 기일에 입찰자 참여가자 없는 경우 유찰이 됩니다. 1회 매각기일 → 유찰 → 2회 매각기일 → 유찰 → 3회 매각기일 순으로 유찰이 진행이 됩니다.

유찰되는 비율은 지역마다 다르기 때문에 경매 입찰전 확인해야됩니다.  서울의 경우 20%씩 차감됩니다. 

 

•  매각 허가 결정 및 확정

 

법원은 이해관계인의 이의가 이유가 없다고 인정되고 그 밖에 직권으로 매각을 불허가할 사유가 없다고 인정이 될 때 최고가 매수 신고인에게 매각을 허가하는 결정을 합니다.

다음과 같은  사유 (부동산이 천재지변 등으로 심각한 훼손을 입은 경우 또는 중대한 권리관계가 변동된 사실 등)가 있는 경우 매수인을 대금 납부 전 매각 허가 결정의 취소 신청을 할 수 있습니다.

 

• 매각대금 납부

법원 경매 입찰 당시 제출했던 보증금(감정가의 10%) 외 나머지 잔여금액 90%를 기한 내 납부해야 합니다.

대금 납부 시 소유권을 취득하게 되며, 인도명령 신청을 할 수 있습니다.

잔여대금을 미납할 경우 입찰보증금은 몰수되며, 차순위 매수신고인이 없을 경우 재매각 경매절차가 진행됩니다.

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• 배당

매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정하고, 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하여 배당을 실시하게 됩니다

배당을 신청한 이해관계인에게 배당을 진행하는 절차이므로,  법적 우선순위에 따라 총 매각된 금액을 기준으로 배당금액을 계산해서 지급을 진행이 되어집니다.

 

• 명도

법원에서 낙찰받은 경매 물건(빌라, 아파트, 상가건물 등등)에 점유 중인 점유자 (소유자, 임차인 등)을 내보내는 절차를 말합니다.

일반적으로 협상을 통해 진행하게 되며, 절차에 불응할 경우 '인도명령(강제집행)'을 통해 내보낼 수 있습니다.

※ 부동산 경매의 경우 강제집행을 최후의 수단으로 활용 가능합니다.

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